Fünf Tipps von der Home-Staging-Expertin: So entstehen perfekte Immobilien-Fotos

Perfekte Immobilienfotos – 5 Profi-Tipps


Maklerfotos aus der Hölle. Es sagt schon einiges über eine Branche aus, wenn es ein Buch mit diesem Titel gibt. Dabei ist es gar nicht so schwer, Räume so zu fotografieren, dass sie sofort ihre Stärken zeigen. Wie bei jedem anderen Werbefoto auch, ist es schon im Vorfeld wichtig zu wissen, welche Zielgruppe angesprochen und wo ein Bild veröffentlicht werden soll. Immobilienportal, Instagram, Zeitschrift?

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Als Home Stagerin und Fotografin bin ich Expertin für Styling und Perspektive, aber auch für die richtige Auswahl und den Look der Fotos. Hier kommen meine 5 Tipps für das perfekte Immobilienfoto.

Tipp 1: Bilder vor dem Fotografieren durchdenken

Tipp 1: Bilder vor dem Fotografieren durchdenken

Bevor ich die Kamera zur Hand nehme, muss ich wissen, was ich zeigen möchte und das Motiv entsprechend herstellen bzw. bearbeiten. Der Vorteil eines Raumes gegenüber zum Beispiel einem Fußballspiel: Der Raum ist statisch. Ich muss nicht den perfekten Moment erwischen, sondern kann das Bild selbst gestalten und ausleuchten. Und was beim People-Shooting die Auswahl der Kleidung und der Frisörbesuch, das ist bei der Immobilienfotografie das Aufräumen und Dekorieren.

Bevor ich das erste Mal auf den Auslöser drücke, habe ich entschieden, wie die Couch stehen muss, welche Möbel entfernt oder welche Elemente reduziert werden müssen, damit ein ruhiges, ansprechendes Foto entstehen kann. Ich habe mich vorab gefragt, wie ich interessante Blickachsen schaffen und den Blick auf das Highlight eines Raumes leiten kann. Wird das Foto in Briefmarkengröße auf dem Handy immer noch spannend wirken oder zu kleinteilig und unruhig? Ist alles Private aus dem Zimmer verschwunden oder unsichtbar?

In der ersten Aufnahme sind die gängigsten Fotofehler vereint: Unruhiges Foto mit schiefen Linien durch geöffnete Fenster, schlechter Bildausschnitt –  Motiv teilweise abgeschnitten, Kamerahöhe zu hoch und schief gehalten (ohne Stativ, daher stürzende Linien), keine Bildbearbeitung. Rechts ist mein finales Exposéfoto.

Tipp 2: Die richtige Perspektive

Die richtige Höhe für die Kamera ist in etwa die Höhe der Lichtschalter. Fotografiert wird mit einem Stativ, um stürzende Linien zu vermeiden. Schließlich soll ein Werbefoto von einer Immobilie Vertrauen wecken – schiefe Wände erzeugen das Gegenteil.

Und der beste Blickwinkel? Es ist nie falsch ist, vom Türrahmen aus in den Raum und in Richtung Fenster zu fotografieren und somit zwei Wände im Hintergrund zu haben. Ich persönlich mache Fotos aus allen Ecken in den Raum hinein und fotografiere direkt die Bildausschnitte, die ich später im Immobilienportal sehen möchte. Das spart Zeit bei der Nachbearbeitung. Dabei achte ich darauf, dass rechts und links möglichst keine Einrichtungsgegenstände abgeschnitten werden, weil das Bild sonst unruhig wirken würde.

Totalen nehme ich dann auf, wenn die Architektur oder die Einrichtung schön symmetrisch ist und der Blick in den Raum hineingezogen werden soll. Bei der Weitwinkelfotografie achte ich bei jedem Foto darauf, den Weitwinkel nie ganz auszureizen. Ein Fisheye-Objektiv ist bei der Immobilen-Fotografie natürlich ein No-Go. Einen falschen Eindruck von der Raumgröße zu wecken, führt bei der Besichtigung der Immobilie zur Enttäuschung der Interessenten, weil die Räume in Wahrheit kleiner sind als sie auf den Fotos gewirkt haben.

Übrigens erzielt man auch einen falschen Eindruck mit virtuell gestageten Räumen, also rein digital erzeugten Schöner-Wohnen-Fantasien.

Tipp 3: Das beste Licht

Helligkeit lässt Räume größer wirken und fördert damit den Verkauf einer Immobilie. Beim Einrichten nutze ich daher immer mehrere Lichtquellen in einem Raum: Deckenleuchten, Steh- und Tischleuchten. Später, bei den Besichtigungen, sind alle Lichter an. Beim Fotografieren nutze ich möglichst viel Tageslicht. Kunstlicht kommt zum Einsatz, um gezielt Einzelheiten zu betonen, zum Beispiel ein Sideboard oder die beide Nachttische am Bett. Achtung: Zu viel Kunstlicht kann den Fotos einen Rotstich geben.

Drei mal die gleiche Einstellung: erstes Foto: alle Lichter an, ohne Bildbearbeitung, zweites Foto: alle Lichter an dadurch Rotstich und unruhige Optik, drittes Foto: finales Werbefoto.

Tipp 4: Das optimale Format

Das logische Format für Räume ist das Querformat. Genauso werden sie auf Immobilienportalen im Netz auch gezeigt, wenn wir am Rechner sitzen. Aber wie ist das Medienverhalten der meisten Menschen? Kein Gerät haben wir häufiger in der Hand als unser geliebtes Smartphone. Und zwar hochkant. Wir konsumieren die Inhalte im Hochformat. Kaum jemand dreht sein Handy, um ein Foto anzusehen. Deshalb müssen die Bilder in den Immobilienportalen auch im kleinen Format Wirkung zeigen.

Für Storytelling in Social Media sollten wir starke kontrastreiche Fotoperspektiven im Hochformat nutzen, die den ganzen Bildschirm ausfüllen. Ausschnitte und Details vom Interieur wie ein schöner Handlauf im Altbautreppenhaus, machen neugierig und schaffen Spannung. Diese Möglichkeiten des Anteaserns und Storytellings im Immobilienmarketing nutzen bisher nur wenige Immobilienmakler. Aus meiner Sicht ein Fehler. Denn was vor mehr als 50 Jahren schon der berühmte Fotograf Henri Cartier-Bresson gesagt hat gilt im unserem schnelllebigen Social-Media-Zeitalter erst recht: „Ein gutes Foto ist ein Foto, auf das man länger als eine Sekunde schaut.“

Emotionale Immobilienfotos für Storytelling in Social Media.

Tipp 5: Das geeignete Equipment

Meine Kamera ist u.a. ein spiegellose Nikon Z 6 mit verschiedenen Objektiven und ein Stativ mit Getriebeneiger. Tipp: Gitterlinien aktivieren, um stürzende Linien zu vermeiden. Die Auswahl und die Bearbeitung der Fotos mache ich in Lightroom. Was führer die Entwicklung im Labor war ist heute die Bildbearbeitung: Anpassung z.B.  von Helligkeit, Temperatur, Anschnitt.

Auch wenn die Qualität der kleinen Smartphone Fotolinsen nicht mit einer großen Linse im Profiobjektiv vergleichbar sind: wenn man weiß wie, lassen sich auch mit neuen Smartphones passable Fotos schießen. Allerdings sollte man auf die o.g. Dinge achten und auch die Nachbearbeitung und das richtige Bildformat im Blick haben.

Fakt ist: Das Titelbild des Exposés muss das stärkste Foto des schönsten Raumes sein. Es muss beim Scrollen durch die Portale herausstechen und Neugierde auf mehr wecken. Schlechte Werbefotos können Geschäfte verhindern. Sie erzeugen weniger Nachfrage. Weniger Nachfrage bedeutet: weniger Besichtigungen, also auch weniger Kaufangebote. Schlechte Fotos haben einen direkten Einfluss auf die Wahrnehmung der Immobilie und somit auf den Verkaufspreis. Gute Fotos setzen eine gute, nein, eine perfekte Vorbereitung voraus.

Auch die Außenbereich gehören dazu. Alle Fotos, die Sie auf meiner Webseite und in meinen Postings bei LinkedIn, Instagram und Facebook sehen sind natürlich alle von mir selber fotografiert und bearbeitet.